李嘉誠日前以19億多港元的價格，投得香港九肚山地皮，成交價較巿場預(yù)期高出約30%。此舉引發(fā)外界猜測，英國通過脫歐公投之后前景滿布陰霾，買下“半個”英國的李嘉誠，可能看好中國內(nèi)地和香港的樓市前景，因此改變投資策略由之前的“西進”改為“東歸”，要重新“殺”回中國內(nèi)地和香港。

　　這種猜測應(yīng)該為時過早，所謂魔鬼藏在細節(jié)里，此次雖然是長和系四年來首次奪得由香港特區(qū)政府推出的住宅地，但在過去五、六年，長和系實質(zhì)在香港投地非常活躍，香港特區(qū)政府在期間推出的99塊地皮，當中2/3的地皮長和系都有入標競投，只是因為地價較高昂的問題，長和系最終未能成功投得地塊。

　　至于長和系沒有競投剩下的35塊地皮，是因這些地塊主要是特殊用途或工業(yè)用地，這與長和系的業(yè)務(wù)并不大符合。

　　此次李嘉誠之所以愿意高價投地，我相信應(yīng)該至少包括以下兩個原因。

　　其一，補充土地儲備。根據(jù)最新的年報顯示，長和雖然目前的土地儲備有約1400萬平方米，大部分在中國內(nèi)地，在香港的土地儲備只有70萬平米方，僅占土地總儲備量的5%。香港其它一線開發(fā)商的土地儲備均較長和多逾一倍，當中新鴻基地產(chǎn)在香港的土地儲備比長和更是多逾5倍。在這種情況下，長和有需要增加在香港的土地儲備，以免幾年過后出現(xiàn)無地可用的窘境。

　　其二，回報較高。李嘉誠所購買的九肚山區(qū)域，屬于豪宅區(qū)，有價有市。過去五年共推出的9塊地皮中，已發(fā)展的7塊地皮的樓面呎價約在6800至11000港元之間，此次長和投得的地塊，土地每平方呎樓面價約8000元，長和未來若將這塊地皮用來建豪宅，有外界相信完成發(fā)展之后，每平方呎價或超過20000元，利潤率可達25%。這個投資回報率，符合李嘉誠的投資理念。

　　此外，李嘉誠此次成功買地，我相信應(yīng)該也不是如外界猜測，認為李嘉誠是看好香港或中國內(nèi)地的樓市。以香港為例，有研究顯示，香港未來4、5年，每年的私人住宅新供應(yīng)量在18000萬個單位以上，而香港過去10年平均每年私人住宅吸納量僅約11000萬多個單位，未來新供應(yīng)量將會超出需求量60%以上，在供大于求的情況下，香港樓價未來幾年很難出現(xiàn)暴漲。而從更長遠來看，香港的人口老化問題開始顯現(xiàn)，隨人口增長放緩、人口年齡老化增多，對購房需求將會減少，對樓價也會帶來沖擊。

　　簡而言之，李嘉誠此次在香港投得地塊，只是“資本逐利”、“在商言商”的體現(xiàn)，與“西進”或“東歸”的投資策略關(guān)系不大，可能也與看好樓市前景的關(guān)系不大。